在加拿大首次购买二手房的流程和注意事项是什么?
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根据我多年的买卖房子的经验并结合网络文章,具体谈谈初次购房者在实际购房时应注意的事项,以便客户买到称心如意的房子。
一、做好预算和贷款预评估
在准备买房前,一定要根据自己的经济状况,找靠谱的贷款专家详谈,做到心中有数。
现在依以下三种类型的客户做具体介绍:
1、登陆不满五年的新移民,首付35%一般就可以拿到贷款。由于各家银行对新移民的政策不完全相同,建议买房前一定要先咨询贷款专家。
2、根据家庭收入计算贷款额度。这种情况计算会更复杂些,更有必要和贷款专家面谈。这里要提醒大家:如果你没有决定在某家银行做贷款,就不要让他们查信用分数。原因是:频繁地检查会降低信用分数,同时就会增加贷款难度。
3、海外居民:几个大银行如: RBC, Scotiabank和BMO,对海外居民的贷款比较宽松,首付35%,然后再根据海外收入情况,一般就可以拿到贷款,但是,还必须在买房前一定要和贷款专家咨询清楚。
上述三种客户,我都建议做贷款预批。这样做的好处有三个:
a. 如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,要立刻采取行动予以补救。
b.获得银行的预授信件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。
c.在利率锁定期内完成房产交割,确保你能获得较低的贷款利率,通常利率锁定期为90-120天。。
二、明确所需,找准区域(LOCATION)
如果不想用房产经纪,一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。
如果要用房产经纪,要把这些因素与经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。其实,要想买到一个称心如意的房子和新家,找有经验的房地产经纪是非常必要的。
从大多伦多的地理发展来看,基本上是从南往北,以YONGE街为中轴线,向东或者向西发展的。所以,一般情况是; 多伦多北部的房子比南面的房子新,离央街远区域的房子新过离央街近的。
就华人居住的区域而言,列治文山(RICHMOND HILL),MARKHAM的房龄普遍新于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看,后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。
LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主住了若干年后;再卖出去,又获得相当可观的收益。但是,具体在哪个区域买房子,一定要根据自己的实际情况具体问题具体分析。
三、选择经纪,挑选房子
在看房前,我会先根据客户需求认真畅谈,找出客户的需求重点,为客户认真挑选房源。让客户了解房子的类型,结构,朝向,有无分门出入;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。
具体看房之时,我一般采取由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置; 一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;如果是街角的房子,我会告知客人,尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。
进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是客厅, 厨房和饭厅;大多数厨房在设计的时候,都会留有空间放置一张早餐桌,而正餐则在饭厅享用。
大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间,这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房,客户希望至少主卧能带全功能的洗手间,成为真正意义上的Master room。
四、起草合同 进行谈判
在安省,一般住宅合同全称是: Agreement of Purchase and Sale,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同,前提是双方都能认可。
决定下Offer,通常的程序是:
1、打电话给卖方经纪登记,经纪公司让你留下联系电话,并通知卖方经纪;
2、卖方经纪会回电你的经纪,告知接受offer的方式:是当面递交还是传真;如果需要当面谈判,地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他方式收Offer;
五、签订合同,以及解除条件
一般Offer中最常见的附加条款有:
1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。
2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同。验屋条件又分两种:BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。
3. 公寓楼物业报告的合同条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。
需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是,如果你在买房前,对自己的贷款很有把握,贷款条件就没有必要加上,这样,获得自己满意Offer的几率会大很多,价格上也会优惠; 验屋条件的取消和保留,也要根据看房时的观察,谈合同时的价格和抢offer时的具体情况认真考虑; 至于查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
六、办理贷款 寻找律师
合同一旦签订,就要尽快和银行贷款人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上,还会要求一定的收入证明和存款能维持半年以上的日常生活费用(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常两到五个工作日就会有正式结果。
律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关文件的法律执行。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。
1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。
3、代购产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。
4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;
5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市,还要缴纳一个多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整。买卖双方的律师会协同完成此工作;
6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家首付款及银行贷款送交卖方律师,同时办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取,恭喜买家成为房屋新主人。
七、两次看房,最后检查
交房前通常有一到两次看房。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的电气设备和家用电气是否都正常工作,其他设施有无损坏和改变。
八、付款交割,乔迁之禧
交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,律师费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张现金支票。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后就会拿到钥匙。
以上流程和买房细节 是根据网络文章和本人经验总结所得,供大家参考。希望对大家有所帮助。有任何问题 请随时联系 李文强@648-860-5168. 或加微信:wenqiangli5168.